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一、《開平市不動產登記歷史遺留問題的處理意見》的制訂背景是什么？
按照上級部門部署，開平市自2016年實施不動產統一登記。實施以來，開平市不動產登記工作運行平穩，取得了良好成效。但隨著不動產登記管理工作日漸規范、完善，原來房屋和土地長期分散登記遺留的歷史問題日益突出，不利于維護群眾合法財產權益，也給社會安全穩定帶來了隱患。為切實解決不動產登記歷史遺留問題，進一步規范不動產登記工作，開平市自然資源局制定出臺了《開平市不動產登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》（以下簡稱《處理意見》）。
二、《處理意見》的制訂依據是什么？
制訂依據包括：
（一）《中華人民共和國土地管理法》；
（二）《中華人民共和國城市房地產管理法》；
（三）《中華人民共和國民法典》；
（四）《不動產登記暫行條例》；
（五）《不動產登記暫行條例實施細則》。
三、《處理意見》主要解決了哪些不動產登記歷史遺留問題？
《處理意見》主要對十類不動產登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：
一是關于建筑物跨宗地紅線建設導致土地使用年限或用途不一致的問題。對于建筑物跨宗地紅線建設導致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原則辦理。對于建筑物跨宗地紅線建設導致土地用途不一致的，按照經規劃批準的建筑物的實際用途確定土地的用途，依法須補繳土地出讓金的，土地使用權人須進行補繳。對于多個土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地，用地單位應先補辦統一土地使用年限、用途手續后，再辦理規劃報建手續。
二是關于建筑物超出宗地紅線占用國有建設用地的問題。分三類情況處理：1.建筑物基底未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記；2.建筑物基底超出宗地紅線,但基地占地面積不超出宗地面積的，調整界線后無爭議，可以辦理；3.建筑物基底（不包含地下空間）超出用地紅線的，根據建筑物用途及其基底面積的情況區別辦理。
三是關于無土地權屬來源但已辦理房屋登記的問題。分兩類情況處理：1.已辦房屋登記但無土地權屬來源的商住樓，按規定補繳出讓金后，予以辦理登記；2.已辦房屋登記但無土地權屬來源的自建房，經違法用地處理、補繳土地出讓金簽訂出讓合同后給予辦理登記。
四是關于在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權（或土地使用權）沒有同步轉移，導致不動產土地、房屋權利不一致的問題。商品房或已分割辦證的自建房，現房產所有權人持房產證和原權利人的國有土地使用證申請辦理房地產權利主體一致的不動產登記的，應予以受理。未分割辦證的自建房和工業廠房，當事人持有房產證（或土地證）、原有權利人的國有土地使用權證（或原權利人的房產證）共同申請辦理房地產權利主體一致的不動產登記的，經調查核實，應予以受理。
五是房屋用途與土地用途不一致的問題。對于不動產統一登記前已分別辦有房產證和土地證的自建房，可以分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記。對于在原土地用途為機關團體、公共服務、工業用地等用地上建的住宅樓（房改房、安置房等），補繳出讓金后，可以辦理。
六是關于綜合用地、商住用地、多種用途細分登記的問題。對于在“綜合用地”上建筑物的，已辦理房屋登記的要根據建筑物實際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限，未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況）的則根據現行規劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。對于原批準土地用途登記為“商住用地”的，根據房屋實際用途確定登記年限及土地用途。對于批準土地用途登記為多種用途的空地，根據現行規劃用途確定土地登記用途。關于土地使用年限的具體規定為：使用年限自原土地出讓起始日期計算，綜合用地細分為住宅用地50年，商業用地40年，工業用地50年；商住用地細分為住宅用地70年，商業用地40年。
七是關于開發建設單位已注銷或被吊銷營業執照，造成購房人無法辦理不動產登記的問題。已辦首次登記的房屋，可由購房人憑清晰的權屬來源證明材料（購房合同、發票等）、有關稅費繳納憑證等資料，單方申請轉移登記，經公告無異議后給予辦理。
八是關于已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農村宅基地上房屋缺乏規劃報建資料的問題。對于未有城鄉規劃的地區，提交不動產權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料，可以辦理不動產登記。
九是關于房屋或土地分別查封，無法辦理不動產登記的問題。人民法院對不動產進行查封或實體處理時，宜將土地和地上建筑物一并進行查封或處理。登記申請人應向人民法院提出異議，解除查封后可以再申請不動產登記手續。
十是用地批準文書抵押狀態未注銷，地上商品房已辦理房產證，現無法辦理不動產登記的問題。對于用地批準文書抵押狀態未注銷的地塊，地上已建成商品房出售并已辦理房產證的，住戶申請辦理不動產登記相關手續時應給予辦理。
四、《處理意見》的適用范圍是什么？
本意見適用于開平市轄區范圍內，對實施不動產統一登記（2016年6月20日）前存在的不動產登記歷史遺留問題的處理。
五、《處理意見》什么時候實施？有效期延長到什么時候？
本意見自2025年9月1日起施行，有效期3年。根據《江門市行政機關規范性文件管理規定》（江府辦〔2009〕107號）的要求，開平市自然資源局對有效期即將屆滿的規范性文件進行了梳理評估。經評估，《處理意見》繼續施行，其有效期延長3年，自2025年9月1日起延期施行，有效期延期至2028年8月31日。在繼續施行期間，該文件如有修改或廢止，以新修改文件的公布或廢止的通知
聯系單位:開平市自然資源局 聯系電話:0750-2257703
政策文件鏈接: http://www.69525.cn/kpszfw/zwgk/fggw/gfxwj/content/post_3352482.html
音頻解讀鏈接: http://www.69525.cn/kpszfw/zwgk/fggw/zcjd/content/post_3352649.html
